Calculadora de Amortização
O valor total emprestado (principal)
Usado para exibir datas reais no cronograma
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Preencha o valor do seu empréstimo, taxa de juros e prazo para ver seu pagamento mensal, juros totais e cronograma de amortização completo.
Como Usar a Calculadora de Amortização
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Digite o valor do seu empréstimo (o valor que você está pegando emprestado), a taxa de juros anual (APR do seu credor) e o prazo do empréstimo em anos. Você pode adicionar meses extras para ajustes. A calculadora atualiza automaticamente os resultados à medida que você digita.
Adicionar Pagamentos Extras (Opcional)
Clique em 'Pagamentos Extras' para expandir a seção de pagamento extra. Insira um valor mensal extra, um pagamento único anual ou um pagamento único em um número específico de pagamento. Veja a economia de juros e os meses economizados serem atualizados instantaneamente no painel de resultados.
Explore os Gráficos e Comparações
Use o gráfico de rosquinha de Principal vs Juros para ver qual proporção do seu custo total é juros. Mude para a aba de Desagregação Anual para uma visão de barras empilhadas ano a ano. Role para baixo até a tabela de Comparação Quinzenal para ver como mudar a frequência de pagamento pode economizar milhares.
Visualizar, Exportar ou Imprimir o Cronograma
Clique em 'Mostrar Cronograma' para expandir a tabela completa de amortização. Alterne entre visualizações mensais e anuais. Use 'Exportar CSV' para baixar o cronograma como uma planilha ou 'Imprimir' para obter uma versão amigável para impressão do seu cronograma de pagamentos completo.
Perguntas Frequentes
O que é um cronograma de amortização e por que eu preciso de um?
Um cronograma de amortização é uma tabela completa que mostra cada pagamento do empréstimo dividido em seus componentes de juros e principal, juntamente com o saldo restante após cada pagamento. Você precisa dele para entender exatamente para onde seu dinheiro está indo a cada mês, quanto patrimônio você está construindo e quanto de juros você está pagando ao longo da vida do empréstimo. É essencial para planejamento tributário (deduções de juros hipotecários), para decidir se a refinanciação faz sentido e para modelar o impacto de fazer pagamentos extras. Sem o cronograma, você vê apenas o valor do pagamento mensal — com ele, você vê a imagem financeira completa do seu empréstimo.
Quanto posso economizar fazendo pagamentos extras?
As economias dependem do valor do seu empréstimo, taxa, prazo restante e o tamanho do pagamento extra. Como regra geral, em uma hipoteca de $200.000 a 6,5% por 30 anos, um extra de $100/mês economiza cerca de $26.000 em juros e reduz cerca de 4 anos do empréstimo. Um extra de $500/mês economiza mais de $85.000 e quita o empréstimo em cerca de 19 anos em vez de 30. Pagamentos extras são mais eficazes no início do empréstimo, quando o saldo é mais alto, porque cada dólar de principal eliminado remove seus juros compostos para todos os anos restantes. Use esta calculadora para modelar seu cenário específico e ver as economias exatas.
Qual é a diferença entre pagamentos mensais e quinzenais de hipoteca?
Pagamentos mensais significam 12 pagamentos por ano. Pagamentos quinzenais significam um pagamento parcial a cada duas semanas, o que equivale a 26 pagamentos parciais — o equivalente a 13 pagamentos mensais completos por ano. Esse um pagamento completo extra por ano é aplicado inteiramente ao principal, reduzindo o saldo mais rapidamente e economizando juros significativos. Em uma hipoteca de 30 anos, mudar para pagamentos quinzenais normalmente economiza de 4 a 6 anos de pagamentos e dezenas de milhares de dólares em juros. A chave é que quinzenal não é o mesmo que duas vezes por mês: duas vezes por mês são 24 pagamentos por ano (o mesmo que mensal), enquanto o verdadeiro quinzenal são 26 pagamentos por ano.
O que é PMI e quando ele desaparece?
O Seguro Hipotecário Privado (PMI) é um seguro que protege o credor se você não pagar seu empréstimo. Geralmente é exigido quando seu pagamento inicial é inferior a 20% do preço de compra da casa, o que significa que sua relação empréstimo-valor (LTV) excede 80%. O PMI geralmente custa de 0,3% a 1,5% do valor original do empréstimo por ano, adicionado ao seu pagamento mensal. De acordo com a Lei de Proteção ao Proprietário, você tem o direito de solicitar o cancelamento do PMI assim que sua LTV atingir 80%, e os credores devem cancelá-lo automaticamente quando atingir 78%. Fazer pagamentos extras de principal acelera esse processo. Esta calculadora mostra exatamente em qual número de pagamento sua LTV atinge 80% para que você saiba quando solicitar o cancelamento.
O que significa PITI em um pagamento de hipoteca?
PITI significa Principal, Juros, Impostos e Seguro — os quatro componentes que compõem um pagamento mensal completo de hipoteca. O principal é a parte que reduz seu saldo de empréstimo. Os juros são o custo do credor para estender crédito. Os impostos são seus impostos sobre propriedade, que os credores costumam coletar mensalmente em uma conta de escrow e pagar em seu nome anualmente. O seguro inclui o seguro do proprietário (e às vezes seguro contra inundações) também mantido em escrow. Para a maioria dos propósitos de qualificação de hipoteca, os credores consideram seu pagamento total de PITI como uma porcentagem de sua renda bruta, não apenas o principal e os juros. O modo Hipoteca desta calculadora calcula todos os quatro componentes, além de taxas de HOA opcionais.
Por que a taxa de juros importa tanto ao longo de um longo prazo de empréstimo?
A taxa de juros tem um impacto composto no custo total do empréstimo ao longo de longos prazos. Em uma hipoteca de $300.000 a 30 anos, a diferença entre 6% e 7% é de apenas cerca de $186/mês em pagamento, mas o total de juros pagos salta de $347.515 para $418.527 — uma diferença de mais de $71.000. Mesmo uma diferença de 0,5% na taxa soma cerca de $33.000 ao longo de 30 anos. É por isso que procurar a melhor taxa e considerar pontos para reduzir a taxa podem ser decisões financeiramente significativas. É também por isso que refinanciar quando as taxas caem significativamente pode economizar dinheiro substancial, mesmo após contabilizar os custos de fechamento, especialmente se você tiver muitos anos restantes em seu empréstimo.