Hypothekenrechner - Free Online Tool

Schätzen Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung einschließlich Steuern, Versicherungen und PMI

Willkommen bei unserem kostenlosen Hypothekenrechner, dem umfassendsten Tool zur Schätzung Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung und zum Verständnis der tatsächlichen Kosten des Eigenheimbesitzes. Egal, ob Sie Ihr erstes Zuhause kaufen, eine bestehende Hypothek refinanzieren oder Kreditoptionen vergleichen, dieser Rechner gibt Ihnen ein vollständiges Bild Ihrer Wohnkosten.

Verständnis der Hypothekenzahlungen

Eine Hypothekenzahlung besteht typischerweise aus vier Komponenten, die als PITI bekannt sind: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen. Das Verständnis jeder Komponente hilft Ihnen, Ihr Wohnbudget effektiv zu planen.

Kapital und Zinsen

Das Kapital ist der Betrag, den Sie geliehen haben, und die Zinsen sind die Kosten, die der Kreditgeber für die Bereitstellung des Geldes erhebt. In den ersten Jahren einer Hypothek geht der Großteil Ihrer Zahlung in die Zinsen. Wenn Sie den Saldo reduzieren, entfällt mehr von jeder Zahlung auf das Kapital. Dies wird als Amortisation bezeichnet.

Steuern, Versicherungen und PMI

Grundsteuern variieren je nach Standort und liegen typischerweise zwischen 0,5 % und 2,5 % des Hauswerts pro Jahr. Die Hausbesitzer-Versicherung schützt Ihr Eigentum vor Schäden und kostet typischerweise zwischen 1.000 und 3.000 US-Dollar pro Jahr. PMI ist erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt und kostet normalerweise zwischen 0,3 % und 1,5 % des Darlehensbetrags pro Jahr.

Formeln

Monatliche Zahlung (K&I)

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]

M is the monthly principal and interest payment, P is the loan amount, r is the monthly interest rate (annual rate / 12), and n is the total number of monthly payments (years × 12).

Insgesamt gezahlte Zinsen

Total Interest = (M × n) - P

The total interest over the life of the loan equals the sum of all monthly payments minus the original loan principal.

Remaining Balance at Month k

B(k) = P × [(1+r)^n - (1+r)^k] / [(1+r)^n - 1]

Calculates the outstanding loan balance after k payments have been made. Used to generate amortization schedules and determine when PMI can be removed.

Debt-to-Income Ratio (DTI)

DTI = (Total Monthly Debt Payments / Gross Monthly Income) × 100

Lenders use DTI to assess borrowing capacity. A front-end DTI (housing only) of 28% or less and back-end DTI (all debts) of 36% or less is generally recommended.

Reference Tables

Typical Mortgage Rates and Terms by Loan Type

Common mortgage products with their typical interest rates, terms, and down payment requirements. Rates are approximate and vary by lender and market conditions.

Kreditart	Typical Rate	Term	Min. Down Payment	PMI Required
30-Year Fixed	6.0%–7.0%	30 years	3%–5%	Yes, if < 20% down
15-Year Fixed	5.5%–6.5%	15 Jahre	3%–5%	Yes, if < 20% down
5/1 ARM	5.5%–6.5%	30 years	5%	Yes, if < 20% down
FHA Loan	5.5%–6.5%	15 or 30 years	3.5%	Yes (MIP for life if < 10% down)
VA Loan	5.5%–6.5%	15 or 30 years	0%	No (VA funding fee instead)

PMI Cost by Down Payment and Credit Score

Annual PMI rates as a percentage of the loan amount. PMI is removed once your loan-to-value ratio reaches 80%.

Anzahlung	Excellent Credit (760+)	Good Credit (700–759)	Fair Credit (640–699)
3%–5%	0.30%–0.50%	0.50%–0.80%	0.80%–1.25%
5%–10%	0.25%–0.40%	0.40%–0.70%	0.70%–1.10%
10%–15%	0.20%–0.35%	0.35%–0.55%	0.55%–0.90%
15%–19.9%	0.15%–0.25%	0.25%–0.45%	0.45%–0.75%

Worked Examples

$300,000 Mortgage at 6.5% for 30 Years

Home price $375,000 with 20% down payment ($75,000), 30-year fixed rate at 6.5%, property tax $4,500/year, insurance $1,800/year.

Loan amount: $375,000 - $75,000 = $300,000

Monthly rate: 6.5% / 12 = 0.5417%

Number of payments: 30 × 12 = 360

M = 300,000 × [0.005417 × (1.005417)^360] / [(1.005417)^360 - 1]

M = 300,000 × 0.006321 = $1,896.20 (P&I only)

Add property tax ($375/mo) + insurance ($150/mo) = $2,421.20 total

Monthly payment is $2,421.20 (PITI). Total interest paid over 30 years is $382,633. Total cost of the home including interest is $757,633.

15-Year vs 30-Year Comparison on $250,000 Loan

Compare a $250,000 loan at 6.0% for 30 years versus 5.5% for 15 years.

30-year payment: M = 250,000 × [0.005 × (1.005)^360] / [(1.005)^360 - 1] = $1,498.88/mo

30-year total interest: ($1,498.88 × 360) - $250,000 = $289,595

15-year payment: M = 250,000 × [0.004583 × (1.004583)^180] / [(1.004583)^180 - 1] = $2,042.71/mo

15-year total interest: ($2,042.71 × 180) - $250,000 = $117,688

The 15-year mortgage costs $543.83 more per month but saves $171,907 in total interest — a 59% reduction. You also build equity twice as fast.

So verwenden Sie den Hypothekenrechner

Geben Sie den Hauspreis ein

Geben Sie den gesamten Kaufpreis des Hauses ein, das Sie in Betracht ziehen. Dies ist der Listenpreis oder Ihr Angebotspreis.

Legen Sie Ihre Anzahlung fest

Wählen Sie, ob Sie Ihre Anzahlung als Prozentsatz oder als Dollarbetrag eingeben möchten. Eine Anzahlung von 20 % vermeidet private Hypothekenversicherung (PMI).

Wählen Sie Laufzeit und Zinssatz

Wählen Sie Ihre Laufzeit (15, 20, 25 oder 30 Jahre) und geben Sie den jährlichen Zinssatz ein, den Ihr Kreditgeber angibt.

Fügen Sie Steuern, Versicherungen und Gebühren hinzu

Geben Sie die jährliche Grundsteuer, die Wohngebäudeversicherung, den PMI-Satz (falls zutreffend) und die monatlichen HOA-Gebühren ein, um Ihre tatsächliche monatliche Zahlung zu sehen.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird die monatliche Hypothekenzahlung berechnet?

Die monatliche Zahlung für Zinsen und Tilgung wird mit der standardmäßigen Amortisationsformel berechnet: M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], wobei P der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz (jährlicher Satz geteilt durch 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen ist. Zum Beispiel ergibt ein Darlehen von 280.000 $ zu 6,5 % über 30 Jahre eine monatliche Zahlung von etwa 1.770 $. Grundsteuern, Versicherungen, PMI und HOA-Gebühren werden dann hinzugefügt, um Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten zu bestimmen.

Was ist PMI und wie kann ich es vermeiden?

Private Mortgage Insurance (PMI) ist eine Art Versicherung, die den Kreditgeber schützt, wenn Sie mit Ihrer Hypothek in Verzug geraten. Sie ist erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % des Hauspreises beträgt, was bedeutet, dass Ihr Verhältnis von Darlehensbetrag zu Immobilienwert 80 % überschreitet. PMI kostet typischerweise zwischen 0,3 % und 1,5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr, was monatlich 70 $ bis 350 $ bei einem Darlehen von 280.000 $ hinzufügen kann. Um PMI zu vermeiden, können Sie eine Anzahlung von 20 % oder mehr leisten, ein Nachrangdarlehen verwenden oder einen Kreditgeber wählen, der eine vom Kreditgeber bezahlte PMI in den Zinssatz integriert.

Soll ich eine Hypothek über 15 Jahre oder 30 Jahre wählen?

Die beste Wahl hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren Zielen ab. Eine 30-jährige Hypothek bietet niedrigere monatliche Zahlungen, was Ihnen mehr Flexibilität in Ihrem monatlichen Budget gibt. Eine 15-jährige Hypothek hat höhere monatliche Zahlungen, aber einen niedrigeren Zinssatz und deutlich weniger insgesamt gezahlte Zinsen. Bei einem Darlehen von 280.000 $ zu 6,5 % kostet eine 30-jährige Hypothek etwa 1.770 $ pro Monat mit insgesamt 357.000 $ an Zinsen. Eine 15-jährige Hypothek zu 5,9 % kostet etwa 2.356 $ pro Monat, aber nur 144.000 $ an Zinsen, was über 213.000 $ spart. Wählen Sie 15 Jahre, wenn Sie die höhere Zahlung bequem leisten können.

Was ist ein Amortisationsplan?

Ein Amortisationsplan ist eine Tabelle, die jede Zahlung über die Laufzeit Ihres Darlehens zeigt, aufgeteilt in Tilgungs- und Zinsanteile. In den ersten Jahren einer Hypothek geht der Großteil jeder Zahlung in die Zinsen. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Zum Beispiel werden bei einem 30-jährigen Darlehen von 280.000 $ zu 6,5 % die Zahlungen im ersten Jahr etwa 18.100 $ für Zinsen und nur 3.100 $ für die Tilgung aufwenden. Im Jahr 25 kehren sich diese Zahlen um auf etwa 5.600 $ Zinsen und 15.600 $ Tilgung. Der Plan hilft Ihnen, Ihren Eigenkapitalaufbau im Laufe der Zeit zu verstehen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die meisten Finanzberater empfehlen, dass Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten (einschließlich Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherungen, PMI und HOA) 28 % Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten. Dies wird als Front-End-Verhältnis bezeichnet. Darüber hinaus sollten Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen (Wohnen plus Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten) 36 % Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten, was als Back-End-Verhältnis bezeichnet wird. Zum Beispiel sollte bei einem Bruttoeinkommen von 6.000 $ Ihre gesamte Wohnzahlung unter 1.680 $ bleiben. Verwenden Sie diesen Rechner, um mit verschiedenen Hauspreisen zu experimentieren, bis Sie eine angenehme monatliche Zahlung finden.

Was sind zweiwöchentliche Hypothekenzahlungen und wie sparen sie Geld?

Zweiwöchentliche Hypothekenzahlungen beinhalten, dass Sie alle zwei Wochen die Hälfte Ihrer monatlichen Zahlung leisten, anstatt eine volle Zahlung pro Monat zu tätigen. Da es 52 Wochen im Jahr gibt, leisten Sie 26 Teilzahlungen, was 13 vollen monatlichen Zahlungen entspricht, anstatt der standardmäßigen 12. Diese eine zusätzliche Zahlung pro Jahr geht vollständig auf Ihr Kapital, wodurch der Darlehenssaldo schneller reduziert wird. Bei einem Darlehen von 280.000 $ zu 6,5 % über 30 Jahre kann der Wechsel zu zweiwöchentlichen Zahlungen etwa 60.000 $ an Zinsen sparen und Ihre Hypothek etwa 5 Jahre früher abbezahlen. Die meisten Kreditgeber bieten Programme für zweiwöchentliche Zahlungen an, oder Sie können denselben Effekt erzielen, indem Sie jeden Monat 1/12 Ihrer monatlichen Zahlung als zusätzliches Kapital hinzufügen.