DSCR 계산기
공제 전 수집된 총 연간 임대료
공실로 인해 잃은 추정 연간 소득(일반적으로 총액의 5–10%)
자산 관리, 유지 보수, 수리(세금/보험/HOA 제외)
대출 매개변수
월별 PITIA 구성 요소
선택 사항 — HOA가 없으면 0 입력
이 DSCR을 달성하기 위해 필요한 최소 NOI를 보려면 슬라이드하세요
부동산 세부 사항 입력
임대 소득, 대출 매개변수 및 PITIA 비용을 입력하여 DSCR, NOI 세부 사항 및 대출자 자격 상태를 계산하세요.
이 DSCR 계산기를 사용하는 방법
소득 입력 방법 선택
'전체 세부사항'을 선택하여 총 임대 소득, 공실 손실 및 운영 비용을 별도로 입력하세요 — 계산기는 자동으로 NOI를 도출합니다. 또는 이미 자산의 순 운영 소득 수치를 알고 있다면 '직접 NOI'를 선택하세요.
대출 매개변수 입력
대출 금액, 연간 이자율 및 대출 기간(년)을 입력하세요. 계산기는 표준 상환 공식을 사용하여 월별 원금 및 이자 지불액과 연간 부채 서비스를 자동으로 계산합니다.
PITIA 구성 요소 추가
월별 재산세, 보험료 및 HOA 회비(해당되는 경우)를 입력하세요. 이들은 P&I에 추가되어 전체 PITIA 지불액을 형성합니다 — 대부분의 DSCR 대출자가 주거 투자 부동산 대출을 평가하는 데 사용하는 수치입니다.
DSCR 및 역산 검토
고정 금리 및 이자 전액 DSCR 값이 즉시 나타납니다. 목표 DSCR 슬라이더를 사용하여 특정 비율을 달성하기 위해 필요한 최소 NOI를 확인하세요. 두 가지 지불 시나리오를 비교하고 결과를 CSV로 내보내 대출자와의 대화에 활용하세요.
자주 묻는 질문
임대 부동산 대출에 적합한 DSCR은 얼마인가요?
대부분의 상업용 부동산 대출자는 DSCR이 1.25배 이상인 경우를 최소 수용 기준으로 간주합니다 — 이는 부동산이 부채 지불을 충당하는 데 필요한 것보다 25% 더 많은 소득을 생성한다는 의미입니다. DSCR이 1.50배 이상인 경우는 예외적으로 간주되며 더 나은 금리나 높은 레버리지를 제공할 수 있습니다. 투자 부동산 구매자를 위한 주거 DSCR 대출 프로그램의 경우, 많은 대출자가 1.0배(손익 분기점)와 같은 비율을 수용하지만, DSCR이 상승함에 따라 금리와 조건이 크게 개선됩니다. 최소 1.20–1.25배를 목표로 하면 공실 및 예상치 못한 비용 증가에 대한 안전 버퍼를 제공합니다.
P&I DSCR과 PITIA DSCR의 차이는 무엇인가요?
P&I DSCR은 세금, 보험 및 HOA를 무시하고 원금 및 이자 지불만을 부채 서비스 분모로 사용합니다. PITIA DSCR은 모든 구성 요소 — 원금, 이자, 세금, 보험 및 협회 회비 — 를 포함하여 총 주택 비용에 대한 보다 완전한 그림을 제공합니다. 주거 DSCR 대출 프로그램(소득 확인 없이 투자 부동산에 사용)은 거의 전적으로 PITIA를 분모로 사용합니다. 이는 총 월별 의무를 반영하기 때문입니다. 상업 대출자는 종종 P&I와 모든 준비금 요건을 사용합니다. PITIA를 사용하면 실제 현금 흐름 요구 사항을 더 잘 반영하는 보다 보수적이고 현실적인 DSCR을 제공합니다.
이자 전액 DSCR은 고정 금리 DSCR과 어떻게 다릅니까?
이자 전액 대출은 원금이 상환되지 않기 때문에 완전 상환 대출보다 월별 지불액이 낮습니다 — 매달 이자만 발생합니다. 이는 부채 서비스 분모를 줄여 동일한 자산 소득에 대해 더 높은 DSCR을 생성합니다. 일부 투자자는 단기 현금 흐름과 DSCR 자격을 개선하기 위해 이자 전액 기간(일반적으로 5–10년)을 사용합니다. 그러나 이자 전액 기간이 끝나고 대출이 상환되면 월별 지불액이 상당히 증가합니다. IO 대출을 제공하는 대출자는 장기적인 감당 능력을 보장하기 위해 완전 상환 지불액을 기준으로 차용인을 여전히 자격을 부여할 수 있습니다. 이 계산기는 두 DSCR 수치를 나란히 보여주어 시나리오를 비교할 수 있습니다.
DSCR이 1.0 미만이면 무엇을 의미하나요?
DSCR이 1.0 미만이면 부동산의 순 운영 소득이 연간 부채 서비스보다 적다는 의미입니다 — 부동산이 스스로 모기지 지불을 충당할 만큼 충분한 수익을 생성하지 않습니다. 소유자는 대출을 서비스하기 위해 매달 개인 소득이나 준비금에서 추가 자금을 기여해야 합니다. 이를 '부정적 현금 흐름'이라고 합니다. 대부분의 대출자는 DSCR이 1.0 미만인 부동산에 대한 대출을 승인하지 않습니다. 이는 높은 채무 불이행 위험을 나타내기 때문입니다. DSCR이 1.0 미만인 경우, 옵션으로는 낮은 구매 가격 협상, 대출 금액을 줄이기 위한 계약금 증가, 임대료 인상 또는 공실 감소 방법 찾기, 운영 비용 절감 등이 있습니다.
내 부동산의 DSCR을 어떻게 개선할 수 있나요?
DSCR을 개선하기 위한 두 가지 방법이 있습니다: NOI를 증가시키거나 부채 서비스 비용을 줄이는 것입니다. NOI를 높이기 위해서는 임대료를 시장 가격으로 인상하거나, 더 나은 자산 관리를 통해 공실률을 줄이거나, 불필요한 운영 비용을 절감하거나, 수익원을 추가할 수 있습니다 (세탁, 주차, 저장). 부채 서비스 비용을 줄이기 위해서는 대출 금액을 줄이기 위해 더 큰 계약금을 지불하거나, 더 낮은 이자율을 협상하거나, 대출 기간을 연장할 수 있습니다 (이는 월 상환액을 줄이지만 총 이자는 증가합니다), 또는 가능하다면 이자만 지불하는 대출 상품을 추구할 수 있습니다. 대출 기관은 DSCR이 한계일 때 소득 기반 자격을 보완하기 위해 재정 상태가 좋은 공동 차입자를 허용하는 경우가 많습니다.
DSCR 계산에서 NOI와 총 임대 수입의 차이는 무엇인가요?
총 임대 수익은 세입자로부터 수집된 총 임대료로, 공제 전의 금액입니다. 순 운영 소득(Net Operating Income, NOI)은 공실 손실(유닛이 비어 있는 기간)과 운영 비용(부동산 관리 수수료, 유지 보수, 수리, 조경 등)을 총 수익에서 차감한 후 남는 금액입니다. NOI에는 모기지 지급액이 포함되지 않으며, 이는 DSCR 공식의 부채 서비스 측면입니다. 깨끗한 DSCR 계산을 위해 세금 및 보험과 같은 비용은 다르게 처리될 수 있습니다: 상업용 부동산에서는 일반적으로 운영 비용으로 차감되어 NOI에 도달한 후, PITIA 기반 대출자를 위한 부채 서비스의 일부로 다시 추가됩니다. 항상 대출자와 어떤 비용 처리를 사용하는지 확인하세요.