Calcolatore DSCR
Totale dell'affitto annuale raccolto prima di qualsiasi detrazione
Reddito annuale stimato perso a causa delle vacanze (tipicamente 5–10% del lordo)
Gestione della proprietà, manutenzione, riparazioni (esclusi tasse/assicurazione/HOA)
Parametri del Prestito
Componenti Mensili PITIA
Facoltativo — inserisci 0 se non ci sono HOA
Scorri per vedere il NOI minimo necessario per raggiungere questo DSCR
Inserisci Dettagli della Proprietà
Compila il tuo reddito da locazione, parametri del prestito e spese PITIA per calcolare il tuo DSCR, suddivisione del NOI e stato di qualificazione del finanziatore.
Come utilizzare questo calcolatore DSCR
Scegli il tuo metodo di input del reddito
Seleziona 'Ripartizione Completa' per inserire separatamente il reddito da affitto lordo, la perdita da vacanza e le spese operative — il calcolatore deriva automaticamente il tuo NOI. Oppure scegli 'NOI Diretto' se conosci già il valore del reddito operativo netto della tua proprietà.
Inserisci i Parametri del Prestito
Inserisci l'importo del prestito, il tasso d'interesse annuale e la durata del prestito in anni. Il calcolatore utilizza la formula di ammortamento standard per calcolare automaticamente il tuo pagamento mensile di capitale e interessi e il servizio del debito annuale.
Aggiungi i Componenti PITIA
Inserisci le tue tasse immobiliari mensili, il premio assicurativo e le spese HOA (se applicabile). Questi vengono aggiunti a P&I per formare il tuo pagamento PITIA completo — il valore che la maggior parte dei prestatori DSCR utilizza per valutare i prestiti per proprietà residenziali.
Rivedi il tuo DSCR e il Calcolo Inverso
I tuoi valori DSCR a tasso fisso e solo interessi appaiono istantaneamente. Usa il cursore Target DSCR per vedere il NOI minimo richiesto per raggiungere qualsiasi rapporto specifico. Confronta entrambi gli scenari di pagamento ed esporta i tuoi risultati in CSV per le conversazioni con i prestatori.
Domande Frequenti
Qual è un buon DSCR per un prestito su proprietà in affitto?
La maggior parte dei prestatori di immobili commerciali considera un DSCR di 1,25x o superiore come la soglia minima accettabile — il che significa che la proprietà genera il 25% in più di reddito rispetto a quanto necessario per coprire i pagamenti del debito. Un DSCR di 1,50x o superiore è considerato eccezionale e potrebbe sbloccare tassi migliori o un maggiore leverage. Per i programmi di prestito DSCR residenziali destinati agli acquirenti di proprietà in investimento, molti prestatori accettano rapporti anche così bassi come 1,0x (pareggio), sebbene tassi e condizioni migliorino significativamente man mano che il DSCR aumenta. Puntare ad almeno 1,20–1,25x fornisce un margine di sicurezza contro le vacanze e gli aumenti imprevisti delle spese.
Qual è la differenza tra DSCR P&I e DSCR PITIA?
Il DSCR P&I utilizza solo i pagamenti di capitale e interessi come denominatore del servizio del debito, ignorando tasse, assicurazione e HOA. Il DSCR PITIA include tutti i componenti — capitale, interessi, tasse, assicurazione e spese associative — fornendo un quadro più completo del costo totale della casa. I programmi di prestito DSCR residenziali (utilizzati per proprietà in investimento senza verifica del reddito) utilizzano quasi esclusivamente PITIA come denominatore, poiché riflette l'obbligo mensile totale. I prestatori commerciali spesso utilizzano P&I più eventuali requisiti di riserva. Utilizzare PITIA fornisce un DSCR più conservativo e realistico che riflette meglio i requisiti di flusso di cassa effettivi.
In che modo il DSCR solo interessi differisce dal DSCR a tasso fisso?
I prestiti solo interessi hanno pagamenti mensili più bassi rispetto ai prestiti completamente ammortizzati perché non viene rimborsato alcun capitale — solo gli interessi maturano ogni mese. Questo riduce il denominatore del servizio del debito, producendo un DSCR più alto per lo stesso reddito della proprietà. Alcuni investitori utilizzano periodi solo interessi (tipicamente 5–10 anni) per migliorare il flusso di cassa a breve termine e la qualificazione DSCR. Tuttavia, una volta terminato il periodo solo interessi e il prestito si ammortizza, i pagamenti mensili aumentano sostanzialmente. I prestatori che offrono prestiti IO possono comunque qualificare i mutuatari in base al pagamento completamente ammortizzato per garantire l'affordabilità a lungo termine. Questo calcolatore mostra entrambi i valori DSCR affiancati in modo da poter confrontare gli scenari.
Cosa significa un DSCR inferiore a 1,0?
Un DSCR inferiore a 1,0 significa che il reddito operativo netto della proprietà è inferiore al suo servizio del debito annuale — la proprietà non genera abbastanza entrate per coprire i pagamenti del mutuo da sola. Il proprietario deve contribuire con fondi aggiuntivi ogni mese dal reddito personale o dalle riserve per servire il prestito. Questo è chiamato 'flusso di cassa negativo.' La maggior parte dei prestatori non approverà un prestito su una proprietà con DSCR inferiore a 1,0 perché rappresenta un rischio di insolvenza elevato. Se il tuo DSCR è inferiore a 1,0, le opzioni includono negoziare un prezzo di acquisto più basso, aumentare l'anticipo per ridurre l'importo del prestito, trovare modi per aumentare l'affitto o ridurre le vacanze, o abbassare le spese operative.
Come posso migliorare il DSCR della mia proprietà?
Ci sono due leve per migliorare il DSCR: aumentare il NOI o ridurre il servizio del debito. Per aumentare il NOI, puoi aumentare gli affitti ai tassi di mercato, ridurre il tasso di vacanza attraverso una migliore gestione della proprietà, tagliare le spese operative non necessarie o aggiungere flussi di reddito (lavanderia, parcheggio, deposito). Per ridurre il servizio del debito, puoi effettuare un acconto maggiore per abbassare l'importo del prestito, negoziare un tasso d'interesse più basso, estendere la durata del prestito (che abbassa i pagamenti mensili ma aumenta l'interesse totale), o perseguire un prodotto di prestito solo interesse se disponibile. I finanziatori spesso consentono un co-mutuatario con solidi requisiti finanziari per integrare la qualificazione basata sul reddito quando il DSCR è marginale.
Qual è la differenza tra NOI e reddito da locazione lordo nei calcoli del DSCR?
Il reddito da locazione lordo è il totale degli affitti raccolti dai locatari prima di qualsiasi deduzione. Il Reddito Operativo Netto (NOI) è ciò che rimane dopo aver sottratto le perdite da vacanza (periodi in cui le unità sono vuote) e le spese operative (commissioni di gestione della proprietà, manutenzione, riparazioni, paesaggistica, ecc.) dal reddito lordo. Il NOI non include i pagamenti del mutuo — questi fanno parte del lato del servizio del debito dell'equazione DSCR. Per un calcolo DSCR pulito, spese come tasse e assicurazioni possono essere trattate in modo diverso: nel settore immobiliare commerciale, di solito vengono sottratte come spese operative per arrivare al NOI, per poi essere aggiunte nuovamente come parte del servizio del debito per i prestatori basati su PITIA. Chiarisci sempre con il tuo prestatore quale trattamento delle spese utilizzano.