Calculateur DSCR
Total des loyers annuels perçus avant toute déduction
Estimation des revenus annuels perdus en raison des vacances (typiquement 5 à 10 % du brut)
Gestion de propriété, entretien, réparations (hors taxes/assurance/HOA)
Paramètres de prêt
Composants mensuels du PITIA
Optionnel — entrez 0 si pas de HOA
Faites glisser pour voir le NOI minimum nécessaire pour atteindre ce DSCR
Entrez les détails du bien
Remplissez vos revenus locatifs, paramètres de prêt et dépenses PITIA pour calculer votre DSCR, répartition du NOI et statut de qualification auprès des prêteurs.
Comment utiliser ce calculateur DSCR
Choisissez votre méthode d'entrée de revenus
Sélectionnez 'Détail complet' pour entrer séparément le revenu locatif brut, la perte de vacance et les dépenses d'exploitation — le calculateur dérive automatiquement votre NOI. Ou choisissez 'NOI direct' si vous connaissez déjà le chiffre de revenu net d'exploitation de votre propriété.
Entrez les paramètres du prêt
Saisissez le montant du prêt, le taux d'intérêt annuel et la durée du prêt en années. Le calculateur utilise la formule d'amortissement standard pour calculer automatiquement votre paiement mensuel de capital et d'intérêts et le service de la dette annuel.
Ajouter des composants PITIA
Entrez vos taxes foncières mensuelles, votre prime d'assurance et vos cotisations HOA (le cas échéant). Ceux-ci sont ajoutés à P&I pour former votre paiement PITIA complet — le chiffre que la plupart des prêteurs DSCR utilisent pour évaluer les prêts immobiliers résidentiels.
Examinez votre DSCR et le calcul inverse
Vos valeurs DSCR à taux fixe et à intérêts seulement apparaissent instantanément. Utilisez le curseur de cible DSCR pour voir le NOI minimum requis pour atteindre un ratio spécifique. Comparez les deux scénarios de paiement et exportez vos résultats au format CSV pour les discussions avec les prêteurs.
Questions Fréquemment Posées
Quel est un bon DSCR pour un prêt immobilier locatif ?
La plupart des prêteurs en immobilier commercial considèrent qu'un DSCR de 1,25x ou plus est le seuil minimum acceptable — ce qui signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir les paiements de la dette. Un DSCR de 1,50x ou plus est considéré comme exceptionnel et peut débloquer de meilleurs taux ou un meilleur levier. Pour les programmes de prêts DSCR résidentiels destinés aux acheteurs de biens d'investissement, de nombreux prêteurs acceptent des ratios aussi bas que 1,0x (équilibre), bien que les taux et les conditions s'améliorent considérablement à mesure que le DSCR augmente. Viser au moins 1,20–1,25x fournit une marge de sécurité contre les vacances et les augmentations de dépenses imprévues.
Quelle est la différence entre DSCR P&I et DSCR PITIA ?
Le DSCR P&I utilise uniquement les paiements de capital et d'intérêts comme dénominateur du service de la dette, ignorant les taxes, l'assurance et les HOA. Le DSCR PITIA inclut tous les composants — capital, intérêts, taxes, assurance et cotisations d'association — offrant une image plus complète du coût total du logement. Les programmes de prêts DSCR résidentiels (utilisés pour les propriétés d'investissement sans vérification de revenus) utilisent presque exclusivement le PITIA comme dénominateur, car il reflète l'obligation mensuelle totale. Les prêteurs commerciaux utilisent souvent P&I plus toutes les exigences de réserve. L'utilisation du PITIA donne un DSCR plus conservateur et réaliste qui reflète mieux les exigences de flux de trésorerie réelles.
En quoi le DSCR à intérêts seulement diffère-t-il du DSCR à taux fixe ?
Les prêts à intérêts seulement ont des paiements mensuels inférieurs à ceux des prêts entièrement amortis car aucun capital n'est remboursé — seuls les intérêts s'accumulent chaque mois. Cela réduit le dénominateur du service de la dette, produisant un DSCR plus élevé pour le même revenu de propriété. Certains investisseurs utilisent des périodes à intérêts seulement (généralement de 5 à 10 ans) pour améliorer le flux de trésorerie à court terme et la qualification DSCR. Cependant, une fois la période à intérêts seulement terminée et le prêt amorti, les paiements mensuels augmentent considérablement. Les prêteurs offrant des prêts IO peuvent toujours qualifier les emprunteurs sur la base du paiement entièrement amorti pour garantir l'accessibilité à long terme. Ce calculateur montre les deux chiffres DSCR côte à côte afin que vous puissiez comparer les scénarios.
Que signifie un DSCR inférieur à 1,0 ?
Un DSCR inférieur à 1,0 signifie que le revenu net d'exploitation de la propriété est inférieur à son service de la dette annuel — la propriété ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir les paiements hypothécaires par elle-même. Le propriétaire doit contribuer des fonds supplémentaires chaque mois à partir de revenus personnels ou de réserves pour rembourser le prêt. Cela s'appelle 'flux de trésorerie négatif.' La plupart des prêteurs n'approuveront pas un prêt sur une propriété avec un DSCR inférieur à 1,0 car cela représente un risque de défaut élevé. Si votre DSCR est inférieur à 1,0, les options incluent la négociation d'un prix d'achat plus bas, l'augmentation de l'acompte pour réduire le montant du prêt, la recherche de moyens d'augmenter le loyer ou de réduire les vacances, ou la réduction des dépenses d'exploitation.
Comment puis-je améliorer le DSCR de ma propriété ?
Il existe deux leviers pour améliorer le DSCR : augmenter le NOI ou réduire le service de la dette. Pour augmenter le NOI, vous pouvez augmenter les loyers au niveau du marché, réduire le taux de vacance grâce à une meilleure gestion de la propriété, réduire les dépenses d'exploitation inutiles ou ajouter des sources de revenus (buanderie, stationnement, stockage). Pour réduire le service de la dette, vous pouvez effectuer un acompte plus important pour diminuer le montant du prêt, négocier un taux d'intérêt plus bas, prolonger la durée du prêt (ce qui réduit les paiements mensuels mais augmente l'intérêt total), ou opter pour un produit de prêt à intérêt seulement si disponible. Les prêteurs permettent souvent à un co-emprunteur avec de solides finances de compléter la qualification basée sur le revenu lorsque le DSCR est marginal.
Quelle est la différence entre le NOI et le revenu locatif brut dans les calculs du DSCR ?
Le revenu locatif brut est le loyer total perçu des locataires avant toute déduction. Le Revenu Net d'Exploitation (RNE) est ce qui reste après avoir soustrait les pertes de vacance (périodes où les unités sont vides) et les dépenses d'exploitation (frais de gestion immobilière, entretien, réparations, aménagement paysager, etc.) du revenu brut. Le RNE n'inclut pas les paiements hypothécaires — ceux-ci font partie du côté service de la dette de l'équation DSCR. Pour un calcul DSCR propre, des dépenses comme les impôts et l'assurance peuvent être traitées différemment : dans l'immobilier commercial, elles sont généralement soustraites en tant que dépenses d'exploitation pour arriver au RNE, puis ajoutées à nouveau comme partie du service de la dette pour les prêteurs basés sur le PITIA. Clarifiez toujours avec votre prêteur quel traitement des dépenses ils utilisent.