Calculadora de DSCR
Total de alquiler anual recaudado antes de cualquier deducción
Ingreso anual estimado perdido por vacantes (típicamente 5–10% del bruto)
Gestión de propiedades, mantenimiento, reparaciones (sin incluir impuestos/seguros/HOA)
Parámetros del Préstamo
Componentes Mensuales de PITIA
Opcional — ingresa 0 si no hay HOA
Desliza para ver el NOI mínimo necesario para alcanzar este DSCR
Ingresa los Detalles de la Propiedad
Completa tus ingresos por alquiler, parámetros del préstamo y gastos de PITIA para calcular tu DSCR, desglose de NOI y estado de calificación del prestamista.
Cómo usar esta calculadora DSCR
Elija su método de entrada de ingresos
Seleccione 'Desglose Completo' para ingresar ingresos brutos de alquiler, pérdida por vacantes y gastos operativos por separado; la calculadora derivará su NOI automáticamente. O elija 'NOI Directo' si ya conoce la cifra de ingreso operativo neto de su propiedad.
Ingrese los parámetros del préstamo
Ingrese el monto del préstamo, la tasa de interés anual y el plazo del préstamo en años. La calculadora utiliza la fórmula de amortización estándar para calcular automáticamente su pago mensual de capital e intereses y el servicio de deuda anual.
Agregar componentes de PITIA
Ingrese sus impuestos sobre la propiedad mensuales, prima de seguro y cuotas de HOA (si corresponde). Estos se suman a P&I para formar su pago total de PITIA; la cifra que la mayoría de los prestamistas DSCR utilizan para evaluar préstamos para propiedades de inversión residencial.
Revise su DSCR y cálculo inverso
Sus valores de DSCR de tasa fija y solo intereses aparecen instantáneamente. Use el control deslizante de DSCR objetivo para ver el NOI mínimo requerido para alcanzar cualquier relación específica. Compare ambos escenarios de pago y exporte sus resultados a CSV para conversaciones con prestamistas.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es un buen DSCR para un préstamo de propiedad de alquiler?
La mayoría de los prestamistas de bienes raíces comerciales consideran que un DSCR de 1.25x o más es el umbral mínimo aceptable, lo que significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir los pagos de la deuda. Un DSCR de 1.50x o más se considera excepcional y puede desbloquear mejores tasas o mayor apalancamiento. Para los programas de préstamos DSCR residenciales dirigidos a compradores de propiedades de inversión, muchos prestamistas aceptan relaciones tan bajas como 1.0x (punto de equilibrio), aunque las tasas y los términos mejoran significativamente a medida que aumenta el DSCR. Apuntar a al menos 1.20–1.25x proporciona un margen de seguridad contra vacantes y aumentos inesperados de gastos.
¿Cuál es la diferencia entre DSCR P&I y DSCR PITIA?
El DSCR P&I utiliza solo los pagos de capital e intereses como el denominador del servicio de la deuda, ignorando impuestos, seguros y HOA. El DSCR PITIA incluye todos los componentes: capital, intereses, impuestos, seguros y cuotas de asociación, dando una imagen más completa del costo total de la vivienda. Los programas de préstamos DSCR residenciales (utilizados para propiedades de inversión sin verificación de ingresos) utilizan casi exclusivamente PITIA como el denominador, ya que refleja la obligación mensual total. Los prestamistas comerciales a menudo utilizan P&I más cualquier requisito de reserva. Usar PITIA proporciona un DSCR más conservador y realista que refleja mejor los requisitos de flujo de efectivo reales.
¿Cómo difiere el DSCR solo intereses del DSCR de tasa fija?
Los préstamos solo intereses tienen pagos mensuales más bajos que los préstamos totalmente amortizados porque no se reembolsa capital; solo se acumula interés cada mes. Esto reduce el denominador del servicio de la deuda, produciendo un DSCR más alto para los mismos ingresos de la propiedad. Algunos inversores utilizan períodos solo intereses (típicamente de 5 a 10 años) para mejorar el flujo de efectivo a corto plazo y la calificación DSCR. Sin embargo, una vez que finaliza el período solo intereses y el préstamo se amortiza, los pagos mensuales aumentan sustancialmente. Los prestamistas que ofrecen préstamos IO pueden seguir calificando a los prestatarios en función del pago totalmente amortizado para garantizar la asequibilidad a largo plazo. Esta calculadora muestra ambos valores de DSCR uno al lado del otro para que pueda comparar escenarios.
¿Qué significa un DSCR por debajo de 1.0?
Un DSCR por debajo de 1.0 significa que el ingreso operativo neto de la propiedad es menor que su servicio de deuda anual; la propiedad no genera suficientes ingresos para cubrir los pagos de la hipoteca por sí sola. El propietario debe contribuir con fondos adicionales cada mes de ingresos personales o reservas para atender el préstamo. Esto se llama 'flujo de efectivo negativo'. La mayoría de los prestamistas no aprobarán un préstamo en una propiedad con DSCR por debajo de 1.0 porque representa un riesgo elevado de incumplimiento. Si su DSCR está por debajo de 1.0, las opciones incluyen negociar un precio de compra más bajo, aumentar el pago inicial para reducir el monto del préstamo, encontrar formas de aumentar el alquiler o reducir las vacantes, o reducir los gastos operativos.
¿Cómo puedo mejorar el DSCR de mi propiedad?
Hay dos palancas para mejorar el DSCR: aumentar el NOI o reducir el servicio de la deuda. Para aumentar el NOI, puedes subir los alquileres a las tarifas del mercado, reducir la vacante a través de una mejor gestión de la propiedad, recortar gastos operativos innecesarios o añadir fuentes de ingresos (lavandería, estacionamiento, almacenamiento). Para reducir el servicio de la deuda, puedes hacer un pago inicial más grande para disminuir el monto del préstamo, negociar una tasa de interés más baja, extender el plazo del préstamo (lo que reduce los pagos mensuales pero aumenta el interés total), o buscar un producto de préstamo solo de interés si está disponible. Los prestamistas a menudo permiten un co-prestatario con buenas finanzas para complementar la calificación basada en ingresos cuando el DSCR es marginal.
¿Cuál es la diferencia entre NOI e ingresos brutos por alquiler en los cálculos de DSCR?
Los ingresos brutos por alquiler son el total de la renta recaudada de los inquilinos antes de cualquier deducción. El Ingreso Operativo Neto (NOI) es lo que queda después de restar las pérdidas por vacantes (períodos en los que las unidades están vacías) y los gastos operativos (honorarios de gestión de propiedades, mantenimiento, reparaciones, paisajismo, etc.) de los ingresos brutos. El NOI no incluye los pagos de la hipoteca; esos son el lado del servicio de la deuda de la ecuación DSCR. Para un cálculo limpio del DSCR, los gastos como impuestos y seguros pueden ser tratados de manera diferente: en bienes raíces comerciales, generalmente se restan como gastos operativos para llegar al NOI, y luego se suman nuevamente como parte del servicio de la deuda para prestamistas basados en PITIA. Siempre aclare con su prestamista qué tratamiento de gastos utilizan.