DSCR Rechner
Gesamte jährliche Mieteinnahmen vor Abzügen
Geschätztes jährliches Einkommen, das durch Leerstände verloren geht (typischerweise 5–10 % des Bruttoeinkommens)
Immobilienverwaltung, Wartung, Reparaturen (ohne Steuern/Versicherung/HOA)
Darlehensparameter
Monatliche PITIA-Komponenten
Optional — geben Sie 0 ein, wenn keine HOA
Schieben Sie, um das minimale NOI zu sehen, das erforderlich ist, um diesen DSCR zu erreichen
Geben Sie die Immobilieninformationen ein
Füllen Sie Ihre Mieteinnahmen, Darlehensparameter und PITIA-Ausgaben aus, um Ihren DSCR, die NOI-Aufschlüsselung und den Qualifikationsstatus des Kreditgebers zu berechnen.
So verwenden Sie diesen DSCR-Rechner
Wählen Sie Ihre Einkommens-Eingabemethode
Wählen Sie 'Vollständige Aufschlüsselung', um das Brutto-Mieteinkommen, Leerstandsverluste und Betriebskosten separat einzugeben — der Rechner ermittelt Ihr NOI automatisch. Oder wählen Sie 'Direktes NOI', wenn Sie bereits die Zahl Ihres Nettobetriebseinkommens kennen.
Geben Sie die Darlehensparameter ein
Geben Sie den Darlehensbetrag, den jährlichen Zinssatz und die Laufzeit in Jahren ein. Der Rechner verwendet die standardmäßige Amortisationsformel, um Ihre monatliche Haupt- und Zinszahlung sowie den jährlichen Schuldendienst automatisch zu berechnen.
Fügen Sie PITIA-Komponenten hinzu
Geben Sie Ihre monatlichen Grundsteuern, Versicherungsprämien und HOA-Gebühren (falls zutreffend) ein. Diese werden zu P&I hinzugefügt, um Ihre vollständige PITIA-Zahlung zu bilden — die Zahl, die die meisten DSCR-Kreditgeber zur Bewertung von Wohnimmobilienkrediten verwenden.
Überprüfen Sie Ihren DSCR und die Rückwärtsberechnung
Ihre Werte für den Festzins- und Zinszahlungs-DCSR erscheinen sofort. Verwenden Sie den Ziel-DSCR-Regler, um das erforderliche Mindest-NOI zu sehen, um ein bestimmtes Verhältnis zu erreichen. Vergleichen Sie beide Zahlungsszenarien und exportieren Sie Ihre Ergebnisse als CSV für Gespräche mit Kreditgebern.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter DSCR für einen Mietimmobilienkredit?
Die meisten gewerblichen Immobilienkreditgeber betrachten einen DSCR von 1,25x oder höher als die minimal akzeptable Schwelle — das bedeutet, dass die Immobilie 25% mehr Einkommen generiert, als zur Deckung der Schuldenzahlungen erforderlich ist. Ein DSCR von 1,50x oder höher wird als außergewöhnlich angesehen und kann bessere Konditionen oder höhere Hebelwirkung freischalten. Für Wohn-DSCR-Darlehensprogramme, die sich an Käufer von Anlageimmobilien richten, akzeptieren viele Kreditgeber Verhältnisse von bis zu 1,0x (Break-even), obwohl sich die Raten und Bedingungen erheblich verbessern, wenn der DSCR steigt. Ein Ziel von mindestens 1,20–1,25x bietet einen Sicherheitsbuffer gegen Leerstände und unerwartete Kostensteigerungen.
Was ist der Unterschied zwischen P&I DSCR und PITIA DSCR?
P&I DSCR verwendet nur Haupt- und Zinszahlungen als Nenner für den Schuldendienst und ignoriert Steuern, Versicherungen und HOA. PITIA DSCR umfasst alle Komponenten — Haupt, Zinsen, Steuern, Versicherungen und Mitgliedsbeiträge — und gibt ein vollständigeres Bild der Gesamtkosten für Wohnen. Wohn-DSCR-Darlehensprogramme (die für Anlageimmobilien ohne Einkommensverifizierung verwendet werden) verwenden fast ausschließlich PITIA als Nenner, da es die gesamte monatliche Verpflichtung widerspiegelt. Gewerbliche Kreditgeber verwenden oft P&I plus alle Rücklagenanforderungen. Die Verwendung von PITIA ergibt einen konservativeren und realistischeren DSCR, der die tatsächlichen Cashflow-Anforderungen besser widerspiegelt.
Wie unterscheidet sich der Zinszahlungs-DSCR vom Festzins-DSCR?
Zinszahlungsdarlehen haben niedrigere monatliche Zahlungen als vollständig amortisierte Darlehen, da kein Kapital zurückgezahlt wird — nur Zinsen fallen jeden Monat an. Dies reduziert den Nenner des Schuldendienstes und führt zu einem höheren DSCR für dasselbe Immobilieneinkommen. Einige Investoren nutzen Zinszahlungszeiträume (typischerweise 5–10 Jahre), um den kurzfristigen Cashflow und die DSCR-Qualifikation zu verbessern. Sobald jedoch der Zinszahlungszeitraum endet und das Darlehen amortisiert wird, steigen die monatlichen Zahlungen erheblich. Kreditgeber, die IO-Darlehen anbieten, können die Kreditnehmer möglicherweise weiterhin basierend auf der vollständig amortisierten Zahlung qualifizieren, um die langfristige Erschwinglichkeit sicherzustellen. Dieser Rechner zeigt beide DSCR-Zahlen nebeneinander, damit Sie die Szenarien vergleichen können.
Was bedeutet ein DSCR unter 1,0?
Ein DSCR unter 1,0 bedeutet, dass das Nettobetriebseinkommen der Immobilie geringer ist als ihr jährlicher Schuldendienst — die Immobilie generiert nicht genug Einnahmen, um die Hypothekenzahlungen selbst zu decken. Der Eigentümer muss jeden Monat zusätzliche Mittel aus persönlichem Einkommen oder Rücklagen aufbringen, um das Darlehen zu bedienen. Dies wird als 'negativer Cashflow' bezeichnet. Die meisten Kreditgeber genehmigen kein Darlehen für eine Immobilie mit einem DSCR unter 1,0, da dies ein erhöhtes Ausfallrisiko darstellt. Wenn Ihr DSCR unter 1,0 liegt, umfassen die Optionen die Verhandlung eines niedrigeren Kaufpreises, die Erhöhung der Anzahlung zur Reduzierung des Darlehensbetrags, das Finden von Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete oder zur Reduzierung von Leerständen oder die Senkung der Betriebskosten.
Wie kann ich den DSCR meiner Immobilie verbessern?
Es gibt zwei Hebel zur Verbesserung des DSCR: die Erhöhung des NOI oder die Verringerung der Schuldendienstzahlungen. Um den NOI zu steigern, können Sie die Mieten auf Marktniveau anheben, die Leerstände durch besseres Immobilienmanagement reduzieren, unnötige Betriebskosten senken oder zusätzliche Einkommensströme (Wäscherei, Parken, Lagerung) hinzufügen. Um den Schuldendienst zu reduzieren, können Sie eine größere Anzahlung leisten, um den Kreditbetrag zu senken, einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, die Laufzeit des Kredits verlängern (was die monatlichen Zahlungen senkt, aber die Gesamtzinsen erhöht) oder ein zinsonly-Kreditprodukt anstreben, falls verfügbar. Kreditgeber erlauben oft einen Mitdarlehensnehmer mit soliden Finanzen, um die einkommensbasierte Qualifikation zu ergänzen, wenn der DSCR marginal ist.
Was ist der Unterschied zwischen NOI und Bruttomieteinnahmen in DSCR-Berechnungen?
Die Bruttomieteinnahmen sind die gesamten Mieteinnahmen, die von den Mietern vor jeglichen Abzügen gesammelt werden. Das Net Operating Income (NOI) ist das, was übrig bleibt, nachdem Leerstandsverluste (Zeiträume, in denen Einheiten leer stehen) und Betriebskosten (Gebühren für die Immobilienverwaltung, Wartung, Reparaturen, Landschaftsgestaltung usw.) von den Bruttoeinnahmen abgezogen wurden. NOI umfasst keine Hypothekenzahlungen — diese gehören zur Schuldendienstseite der DSCR-Gleichung. Für eine saubere DSCR-Berechnung können Ausgaben wie Steuern und Versicherungen unterschiedlich behandelt werden: Im gewerblichen Immobilienbereich werden sie normalerweise als Betriebskosten abgezogen, um zum NOI zu gelangen, und dann als Teil des Schuldendienstes für PITIA-basierte Kreditgeber wieder hinzugefügt. Klären Sie immer mit Ihrem Kreditgeber, welche Behandlung der Ausgaben sie verwenden.