آلة حاسبة لنسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)
إجمالي الإيجار السنوي المحصل قبل أي خصومات
تقدير الدخل السنوي المفقود بسبب الشغور (عادةً 5-10% من الإجمالي)
إدارة العقار، الصيانة، الإصلاحات (لا تشمل الضرائب/التأمين/HOA)
معلمات القرض
مكونات PITIA الشهرية
اختياري - أدخل 0 إذا لم يكن هناك HOA
انزلق لرؤية الحد الأدنى من NOI المطلوب لتحقيق هذا DSCR
أدخل تفاصيل العقار
املأ دخل الإيجار الخاص بك، ومعلمات القرض، ونفقات PITIA لحساب DSCR الخاص بك، وتحليل NOI، وحالة تأهيل المقرض.
كيفية استخدام حاسبة DSCR هذه
اختر طريقة إدخال الدخل الخاصة بك
اختر "تفصيل كامل" لإدخال الدخل الإيجاري الإجمالي، وفقدان الشغور، والنفقات التشغيلية بشكل منفصل — تقوم الحاسبة باشتقاق NOI الخاص بك تلقائيًا. أو اختر "NOI مباشر" إذا كنت تعرف بالفعل رقم صافي الدخل التشغيلي لملكيتك.
أدخل معلمات القرض
أدخل مبلغ القرض، وسعر الفائدة السنوي، ومدة القرض بالسنوات. تستخدم الحاسبة صيغة الاستهلاك القياسية لحساب مدفوعاتك الشهرية من رأس المال والفائدة وخدمة الدين السنوية تلقائيًا.
أضف مكونات PITIA
أدخل ضرائب الممتلكات الشهرية، وقسط التأمين، ورسوم HOA (إذا كانت تنطبق). يتم إضافتها إلى P&I لتشكيل مدفوعات PITIA الكاملة الخاصة بك — الرقم الذي يستخدمه معظم مقرضي DSCR لتقييم قروض الممتلكات الاستثمارية السكنية.
راجع DSCR الخاص بك والحساب العكسي
تظهر قيم DSCR الخاصة بك بسعر ثابت وفائدة فقط على الفور. استخدم شريط تمرير DSCR المستهدف لرؤية الحد الأدنى من NOI المطلوب لتحقيق أي نسبة محددة. قارن بين سيناريوهات الدفع وقم بتصدير نتائجك إلى CSV لمحادثات المقرضين.
الأسئلة الشائعة
ما هو DSCR الجيد لقرض عقاري للإيجار؟
يعتبر معظم مقرضي العقارات التجارية أن DSCR بمقدار 1.25x أو أعلى هو الحد الأدنى المقبول — مما يعني أن العقار يولد 25% أكثر من الدخل المطلوب لتغطية مدفوعات الدين. يعتبر DSCR بمقدار 1.50x أو أعلى استثنائيًا وقد يفتح معدلات أفضل أو رافعة أعلى. بالنسبة لبرامج قروض DSCR السكنية الموجهة لمشتري العقارات الاستثمارية، يقبل العديد من المقرضين النسب المنخفضة مثل 1.0x (نقطة التعادل)، على الرغم من أن المعدلات والشروط تتحسن بشكل كبير مع ارتفاع DSCR. يهدف الوصول إلى 1.20–1.25x على الأقل إلى توفير وسادة أمان ضد الشغور وزيادات النفقات غير المتوقعة.
ما الفرق بين DSCR P&I وDSCR PITIA؟
يستخدم DSCR P&I مدفوعات رأس المال والفائدة فقط كالمقام لخدمة الدين، متجاهلاً الضرائب، والتأمين، ورسوم HOA. يشمل DSCR PITIA جميع المكونات — رأس المال، والفائدة، والضرائب، والتأمين، ورسوم الجمعية — مما يعطي صورة أكثر اكتمالاً لتكلفة السكن الإجمالية. تستخدم برامج قروض DSCR السكنية (المستخدمة للعقارات الاستثمارية دون التحقق من الدخل) تقريبًا PITIA كمقام، لأنها تعكس الالتزام الشهري الإجمالي. غالبًا ما يستخدم المقرضون التجاريون P&I بالإضافة إلى أي متطلبات احتياطية. يوفر استخدام PITIA DSCR أكثر تحفظًا وواقعية تعكس بشكل أفضل متطلبات التدفق النقدي الفعلية.
كيف يختلف DSCR للفائدة فقط عن DSCR بسعر ثابت؟
تحتوي القروض ذات الفائدة فقط على مدفوعات شهرية أقل من القروض التي يتم سدادها بالكامل لأن رأس المال لا يتم سداده — فقط الفائدة تتراكم كل شهر. هذا يقلل من مقام خدمة الدين، مما ينتج عنه DSCR أعلى لنفس دخل العقار. يستخدم بعض المستثمرين فترات الفائدة فقط (عادةً 5–10 سنوات) لتحسين التدفق النقدي قصير الأجل وتأهيل DSCR. ومع ذلك، بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط وبدء سداد القرض، ترتفع المدفوعات الشهرية بشكل كبير. قد لا يزال المقرضون الذين يقدمون قروض IO يؤهلون المقترضين بناءً على المدفوعات التي تم سدادها بالكامل لضمان القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل. تعرض هذه الحاسبة كلا الرقمين DSCR جنبًا إلى جنب حتى تتمكن من مقارنة السيناريوهات.
ماذا يعني DSCR أقل من 1.0؟
يعني DSCR أقل من 1.0 أن صافي الدخل التشغيلي للعقار أقل من خدمة الدين السنوية الخاصة به — لا يولد العقار ما يكفي من الإيرادات لتغطية مدفوعات الرهن العقاري بمفرده. يجب على المالك المساهمة بأموال إضافية كل شهر من الدخل الشخصي أو الاحتياطيات لخدمة القرض. يُطلق على ذلك "التدفق النقدي السلبي". لن يوافق معظم المقرضين على قرض لعقار لديه DSCR أقل من 1.0 لأنه يمثل خطر افتراضي مرتفع. إذا كان DSCR الخاص بك أقل من 1.0، تشمل الخيارات التفاوض على سعر شراء أقل، وزيادة الدفعة المقدمة لتقليل مبلغ القرض، وإيجاد طرق لزيادة الإيجار أو تقليل الشغور، أو خفض النفقات التشغيلية.
كيف يمكنني تحسين DSCR لعقاري؟
هناك رافعتان لتحسين DSCR: زيادة NOI أو تقليل خدمة الدين. لتعزيز NOI، يمكنك رفع الإيجارات إلى معدلات السوق، تقليل الشواغر من خلال إدارة الممتلكات بشكل أفضل، تقليص النفقات التشغيلية غير الضرورية، أو إضافة مصادر دخل (غسيل، مواقف، تخزين). لتقليل خدمة الدين، يمكنك تقديم دفعة أولى أكبر لتقليل مبلغ القرض، التفاوض على معدل فائدة أقل، تمديد مدة القرض (مما يقلل من المدفوعات الشهرية ولكنه يزيد من إجمالي الفائدة)، أو السعي للحصول على منتج قرض بفائدة فقط إذا كان متاحًا. غالبًا ما يسمح المقرضون بمقترض مشترك ذو أوضاع مالية قوية لدعم التأهيل القائم على الدخل عندما يكون DSCR هامشيًا.
ما هو الفرق بين NOI وإجمالي دخل الإيجار في حسابات DSCR؟
إيرادات الإيجار الإجمالية هي إجمالي الإيجار الذي يتم جمعه من المستأجرين قبل أي خصومات. الدخل التشغيلي الصافي (NOI) هو ما يتبقى بعد خصم خسائر الشغور (الفترات التي تكون فيها الوحدات فارغة) ونفقات التشغيل (رسوم إدارة الممتلكات، الصيانة، الإصلاحات، تنسيق الحدائق، إلخ) من الدخل الإجمالي. لا تشمل NOI مدفوعات الرهن العقاري - فهذه هي جانب خدمة الدين من معادلة DSCR. للحصول على حساب DSCR نظيف، قد يتم التعامل مع نفقات مثل الضرائب والتأمين بشكل مختلف: في العقارات التجارية، عادة ما يتم خصمها كنفقات تشغيل للوصول إلى NOI، ثم تضاف مرة أخرى كجزء من خدمة الدين للمقرضين المعتمدين على PITIA. تأكد دائمًا من توضيح مع مقرضك أي معالجة للنفقات يستخدمونها.