DSCR计算器
在任何扣除之前收取的总年度租金
估计因空置而损失的年度收入（通常为毛收入的5-10%）
物业管理、维护、维修（不包括税费/保险/HOA）
贷款参数
每月PITIA组成部分
可选 — 如果没有HOA，请输入0
滑动以查看实现此DSCR所需的最低NOI
输入物业详情
填写您的租金收入、贷款参数和PITIA费用，以计算您的DSCR、NOI细分和贷款人资格状态。
如何使用此DSCR计算器
选择您的收入输入方式
选择“完整细分”以单独输入总租金收入、空置损失和运营费用 — 计算器会自动推导您的NOI。或者，如果您已经知道物业的净营业收入数字，请选择“直接NOI”。
输入贷款参数
输入贷款金额、年利率和贷款期限（年）。计算器使用标准摊销公式自动计算您的每月本金和利息支付以及年度债务服务。
添加PITIA组件
输入您的每月物业税、保险费和HOA费用（如适用）。这些将添加到本金和利息中，形成您的完整PITIA支付 — 大多数DSCR贷款人用来评估住宅投资物业贷款的数字。
审查您的DSCR和反向计算
您的固定利率和仅付利息的DSCR值会立即显示。使用目标DSCR滑块查看达到任何特定比例所需的最低NOI。比较两种支付场景并将结果导出为CSV以便与贷款人沟通。
常见问题
租赁物业贷款的良好DSCR是多少？
大多数商业房地产贷款人认为1.25倍或更高的DSCR是最低可接受阈值 — 这意味着物业产生的收入比偿还债务所需的多出25%。1.50倍或以上的DSCR被认为是优秀的，可能会解锁更好的利率或更高的杠杆。对于面向投资物业买家的住宅DSCR贷款计划，许多贷款人接受低至1.0倍（盈亏平衡）的比例，尽管随着DSCR的上升，利率和条款会显著改善。目标至少达到1.20–1.25倍可以提供对空置和意外费用增加的安全缓冲。
P&I DSCR和PITIA DSCR有什么区别？
P&I DSCR仅使用本金和利息支付作为债务服务的分母，忽略税费、保险和HOA。PITIA DSCR包括所有组件 — 本金、利息、税费、保险和协会费用 — 提供了更全面的住房成本总览。住宅DSCR贷款计划（用于没有收入验证的投资物业）几乎完全使用PITIA作为分母，因为它反映了每月的总义务。商业贷款人通常使用P&I加上任何储备要求。使用PITIA提供了一个更保守和现实的DSCR，更好地反映了实际现金流需求。
仅付利息的DSCR与固定利率DSCR有什么不同？
仅付利息的贷款每月支付低于完全摊销的贷款，因为没有偿还本金 — 每月仅产生利息。这降低了债务服务的分母，从而在相同物业收入下产生更高的DSCR。一些投资者使用仅付利息的期限（通常为5-10年）来改善短期现金流和DSCR资格。然而，一旦仅付利息的期限结束，贷款开始摊销，每月支付会大幅上升。提供IO贷款的贷款人可能仍会根据完全摊销的支付来评估借款人，以确保长期可负担性。此计算器并排显示两个DSCR数字，以便您比较场景。
DSCR低于1.0意味着什么？
DSCR低于1.0意味着物业的净营业收入低于其年度债务服务 — 该物业无法产生足够的收入来独立偿还抵押贷款。业主必须每月从个人收入或储备中提供额外资金来偿还贷款。这被称为“负现金流”。大多数贷款人不会批准DSCR低于1.0的物业贷款，因为这代表了较高的违约风险。如果您的DSCR低于1.0，选项包括谈判降低购买价格、增加首付款以减少贷款金额、寻找提高租金或减少空置的方法，或降低运营费用。
我该如何改善我物业的DSCR？
有两个杠杆可以改善DSCR：增加NOI或减少债务服务。为了提高NOI，您可以将租金提高到市场水平，通过更好的物业管理减少空置率，削减不必要的运营费用，或增加收入来源（洗衣、停车、存储）。为了减少债务服务，您可以支付更大的首付款以降低贷款金额，协商更低的利率，延长贷款期限（这会降低每月付款但增加总利息），或者如果可用，追求只付利息的贷款产品。贷款方通常允许具有强大财务状况的共同借款人来补充基于收入的资格，当DSCR处于边缘时。
在DSCR计算中，NOI和总租金收入之间有什么区别？
毛租金收入是从租户那里收取的总租金，在任何扣除之前。净营业收入（NOI）是从毛收入中减去空置损失（单位空置的时期）和运营费用（物业管理费、维护费、修理费、景观美化费等）后剩下的部分。NOI不包括抵押贷款支付——这些属于DSCR方程的债务服务部分。为了进行准确的DSCR计算，税费和保险等费用可能会被不同对待：在商业房地产中，它们通常作为运营费用从NOI中扣除，然后作为PITIA基础贷款人的债务服务的一部分加回。始终与您的贷款人确认他们使用的费用处理方式。