DSCR計算機
いかなる控除も行う前に収集された年間賃料の合計
空室によって失われた推定年間収入（通常は総収入の5〜10%）
物件管理、メンテナンス、修理（税金/保険/HOAを含まない）
ローンパラメータ
月額PITIA構成要素
オプション — HOAがない場合は0を入力
このDSCRを達成するために必要な最低NOIを確認するためにスライドします
物件の詳細を入力してください
あなたの賃貸収入、ローンパラメータ、およびPITIA費用を入力して、DSCR、NOI内訳、および貸し手の資格状況を計算します。
このDSCR計算機の使い方
収入入力方法を選択
「完全内訳」を選択して、総賃貸収入、空室損失、および運営費用を別々に入力します — 計算機は自動的にNOIを導き出します。すでに物件の純営業収入の数字を知っている場合は、「直接NOI」を選択してください。
ローンパラメータを入力
ローン金額、年間金利、およびローン期間（年数）を入力します。計算機は標準の償却式を使用して、月間の元本および利息の支払いと年間借入金サービスを自動的に計算します。
PITIAコンポーネントを追加
月間の不動産税、保険料、およびHOA会費（該当する場合）を入力します。これらはP&Iに追加されて完全なPITIA支払いを形成します — これはほとんどのDSCR貸し手が住宅投資物件ローンを評価するために使用する数字です。
DSCRと逆計算を確認
あなたの固定金利と利息のみのDSCR値が瞬時に表示されます。ターゲットDSCRスライダーを使用して、特定の比率を達成するために必要な最小NOIを確認します。両方の支払いシナリオを比較し、結果をCSVにエクスポートして貸し手との会話に役立ててください。
よくある質問
賃貸物件ローンにとって良いDSCRとは何ですか？
ほとんどの商業不動産貸し手は、DSCRが1.25倍以上であることを最小限の受け入れ可能な閾値と見なしています — これは物件が借入金の支払いをカバーするために必要な収入の25%を超えることを意味します。DSCRが1.50倍以上であれば、優れたと見なされ、より良い金利や高いレバレッジを引き出す可能性があります。投資物件購入者を対象とした住宅DSCRローンプログラムでは、多くの貸し手が1.0倍（損益分岐点）までの比率を受け入れていますが、DSCRが上昇するにつれて金利と条件は大幅に改善します。少なくとも1.20〜1.25倍を目指すことで、空室や予期しない費用の増加に対する安全バッファを提供します。
P&I DSCRとPITIA DSCRの違いは何ですか？
P&I DSCRは、税金、保険、およびHOAを無視して、元本と利息の支払いのみを借入金サービスの分母として使用します。PITIA DSCRは、元本、利息、税金、保険、および会費をすべて含むため、総住宅コストのより完全な画像を提供します。住宅DSCRローンプログラム（収入確認なしの投資物件に使用される）は、ほぼ独占的にPITIAを分母として使用します。なぜなら、それが月間の総義務を反映しているからです。商業貸し手は、P&Iに加えて準備金要件を使用することがよくあります。PITIAを使用することで、実際のキャッシュフロー要件をよりよく反映した、より保守的で現実的なDSCRが得られます。
利息のみDSCRは固定金利DSCRとどのように異なりますか？
利息のみのローンは、元本が返済されないため、完全に償却されるローンよりも月々の支払いが低くなります — 毎月利息のみが発生します。これにより、債務サービスの分母が減少し、同じ不動産収入に対してより高いDSCRが得られます。一部の投資家は、短期的なキャッシュフローとDSCRの資格を改善するために、利息のみの期間（通常5〜10年）を利用します。しかし、利息のみの期間が終了し、ローンが償却されると、月々の支払いは大幅に増加します。IOローンを提供する貸し手は、長期的な手頃さを確保するために、完全に償却された支払いに基づいて借り手を評価することがあります。この計算機は、シナリオを比較できるように、両方のDSCR数値を並べて表示します。
DSCRが1.0未満であることは何を意味しますか？
DSCRが1.0未満であることは、物件の純営業収入が年間債務サービスを下回っていることを意味します — 物件は自力で住宅ローンの支払いをカバーするのに十分な収益を生み出していません。所有者は、ローンをサービスするために、個人の収入や準備金から毎月追加の資金を提供しなければなりません。これを「ネガティブキャッシュフロー」と呼びます。ほとんどの貸し手は、デフォルトリスクが高いため、DSCRが1.0未満の物件に対してローンを承認しません。DSCRが1.0未満の場合、選択肢には、購入価格の交渉、ローン額を減らすための頭金の増加、家賃の引き上げや空室の減少を図る方法、または運営費用の削減が含まれます。
どのようにして私の物件のDSCRを改善できますか？
DSCRを改善するための2つの手段があります：NOIを増加させるか、債務サービスを減少させることです。NOIを増加させるためには、家賃を市場価格に引き上げ、より良い物件管理を通じて空室を減らし、不必要な運営費用を削減するか、収入源を追加する（ランドリー、駐車場、ストレージ）ことができます。債務サービスを減少させるためには、ローン額を減らすためにより大きな頭金を支払う、金利を交渉する、ローン期間を延長する（これにより月々の支払いは減りますが、総利息は増加します）、または利用可能な場合は利息のみのローン商品を追求することができます。貸し手は、DSCRが限界の場合、強力な財務状況を持つ共同借り手を許可して、収入ベースの資格を補完することがよくあります。
DSCR計算におけるNOIと総賃貸収入の違いは何ですか？
総賃貸収入は、控除前にテナントから集めた総家賃です。純営業収入（NOI）は、総収入から空室損失（ユニットが空いている期間）と運営費用（物件管理手数料、メンテナンス、修理、造園など）を差し引いた後に残るものです。NOIには住宅ローンの支払いは含まれません — それはDSCR方程式の債務サービスの側面です。クリーンなDSCR計算のために、税金や保険などの費用は異なる扱いをされることがあります：商業不動産では、通常、NOIを得るために運営費用として差し引かれ、その後、PITIAベースの貸し手のために債務サービスの一部として戻されます。貸し手がどのような費用の扱いを使用しているかを常に確認してください。